Dennis Laing van BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling aan het woord
“In Twente klappen we met de handen in de broekzak, met vertrouwen, respect voor elkaars belangen en een enorme gunfactor wordt er samengewerkt aan de mooiste projecten”
Kun je even kort vertellen wat jouw rol is binnen de organisatie?
Ik ben Stadsontwikkelaar, een relatief nieuwe functie bij BPD. Mijn werkgebied bestaat uit de regio Noord-Oost en Midden Nederland, waaronder dus ook Twente. We ontwikkelen per jaar ongeveer 2000 woningen en dit jaar gaat dit zelfs naar 2500. Als stadsontwikkelaar ben ik opzoek naar nieuwe binnenstedelijke plekken om grootschalige gebiedsontwikkeling op gang te brengen. BPD staat vanuit het verleden bij veel mensen bekend als ontwikkelaar van Vinex wijken. Dit is overigens niet helemaal terecht want een groot deel van onze productie werd al binnen de steden gerealiseerd. Vier jaar geleden is er een team opgericht BPDi, waar ik onderdeel van ben, met als doel de binnenstedelijke ontwikkeling wat meer body te geven en op gang te brengen.
Jullie ontwikkelen woningen. Welke aspecten komen er nog meer kijken bij gebiedsontwikkeling? Gebiedsontwikkeling bestaat niet alleen uit “wonen”, er zitten ook veel andere onderdelen in. Denk hierbij aan maatschappelijke, recreatieve of commerciële functies. We zijn gegroeid vanuit woningbouw, voorheen waren we het Bouwfonds der Nederlandse gemeentes, de voorloper van de coöperatie. Vanuit onze “mix-use” teams zoeken we bij de ontwikkeling van een project ook andere gebruikers en beleggers. We zijn niet degene die zelf bijvoorbeeld winkelcentra in eigendom houden. De woningen die we ontwikkelen verkopen we deels aan kopers en sinds een jaar hebben we ook een eigen BPD Woningfonds voor middel dure huurwoningen, waarmee we bij willen dragen aan de betaalbaarheid van wonen en langjarig aan een gebiedsontwikkeling verbonden blijven.
Welke projecten zijn actueel en wat kun je ons hierover vertellen?
We zijn met een aantal projecten in Hengelo bezig. Zoals in het park Veldwijk in Hengelo waar aan het Apolloplein een nieuwe toren met 45 appartementen wordt gerealiseerd. In samenwerking met van Wijnen werken we aan het project Hart van Zuid en aan de noordkant van Hengelo houden we ons bezig met randontwikkeling en grondgebonden woningen (Broek Noord). Een mooi voorbeeld van gebiedsontwikkeling waarin veel functies worden betrokken is het project Cromhoff. Dit is aan de singel van Enschede, tegen de binnenstad aan, bij de oude Tubantia fabriek. Samen met de gemeente en Koopmans is er een ontwikkelvisie: Back to Basic opgesteld (https://www.enschede.nl/sites/default/files/20200920-Ontwikkelvisie-Cromhoff-webversie.pdf). De ambitie is om binnen 10 jaar dit gebied te transformeren tot een plek om te wonen (ca. 350 woningen), te recreëren en te werken. Een project waar een breed scala van producten, functies en ambities bij elkaar komen. Oude gebouwen worden intact gehouden en cultuurhistorie blijft bewaard. Er komen zowel appartementen als betaalbare grondgebonden woningen maar ook parkachtige woningen voor gezinnen. Hierbij wordt ook een nieuw mobiliteitsconcept uitgerold, met deelauto’s en gezamenlijke openbare voorzieningen. Dit betekent dat er veel stappen gemaakt moeten worden, ook bij de gemeente, om met andere inzichten te gaan werken. Je hebt te maken met huidig beleid en normeringen van nu. Bijvoorbeeld met betrekking tot parkeernormering en inrichting van openbare ruimtes. Anderzijds bouw je samen een wijk voor de toekomst. Het bij elkaar krijgen van al deze belangen zie ik echt als een uitdaging.
Welke projecten zijn actueel en wat kun je ons hierover vertellen?
We zijn met een aantal projecten in Hengelo bezig. Zoals in het park Veldwijk in Hengelo waar aan het Apolloplein een nieuwe toren met 45 appartementen wordt gerealiseerd. In samenwerking met van Wijnen werken we aan het project Hart van Zuid en aan de noordkant van Hengelo houden we ons bezig met randontwikkeling en grondgebonden woningen (Broek Noord). Een mooi voorbeeld van gebiedsontwikkeling waarin veel functies worden betrokken is het project Cromhoff. Dit is aan de singel van Enschede, tegen de binnenstad aan, bij de oude Tubantia fabriek. Samen met de gemeente en Koopmans is er een ontwikkelvisie: Back to Basic opgesteld (https://www.enschede.nl/sites/default/files/20200920-Ontwikkelvisie-Cromhoff-webversie.pdf). De ambitie is om binnen 10 jaar dit gebied te transformeren tot een plek om te wonen (ca. 350 woningen), te recreëren en te werken. Een project waar een breed scala van producten, functies en ambities bij elkaar komen. Oude gebouwen worden intact gehouden en cultuurhistorie blijft bewaard. Er komen zowel appartementen als betaalbare grondgebonden woningen maar ook parkachtige woningen voor gezinnen. Hierbij wordt ook een nieuw mobiliteitsconcept uitgerold, met deelauto’s en gezamenlijke openbare voorzieningen. Dit betekent dat er veel stappen gemaakt moeten worden, ook bij de gemeente, om met andere inzichten te gaan werken. Je hebt te maken met huidig beleid en normeringen van nu. Bijvoorbeeld met betrekking tot parkeernormering en inrichting van openbare ruimtes. Anderzijds bouw je samen een wijk voor de toekomst. Het bij elkaar krijgen van al deze belangen zie ik echt als een uitdaging.
Je had het net al over deelauto’s en elektrisch rijden. Het thema “duurzaamheid" is tegenwoordig niet meer weg te denken en al helemaal niet in de Vastgoedbranche. Welke ontwikkelingen hebben jullie zoal mee te maken en hoe gaan jullie hiermee om?
We ontwikkelen plannen voor de toekomst. We maken geen wijk voor morgen maar voor de komende 50 jaar. Het zou dus zonde zijn als we inspelen op ontwikkelingen die over vijf jaar niet meer interessant zijn. De uitdagingen van dit moment zijn dat je te maken hebt met duurzaamheid en circulariteit een kringloop die op orde moet blijven. Zo min mogelijk afvalstromen creëren, mobiliteit en klimaatadaptatie. Bij dit laatste punt gaat het over zorgen voor waterbuffering en groene ontwikkeling in de stad, deze vraag wordt steeds groter. Een enorme uitdaging waar we tegenaan lopen is dat woningen wel betaalbaar moeten blijven. De vele (duurzame) ambities en ontwikkelingen zijn ontzettend goed. We moeten ervoor waken dat we niet alleen maar dure woningen krijgen. We bedienen dan niet de volledige markt en we vinden juist als gebiedsontwikkelaar dat er voor iedereen woningen beschikbaar moeten zijn.
De woningmarkt staat al een tijd op zijn kop. Er is veel meer vraag dan aanbod, er is krapte ontstaan. Wat betekent dit voor jullie?
Er ligt momenteel een enorm gat tussen sociale huurwoningen en woningen van vier à vijf ton. Dat is wel echt een uitdaging op dit moment. Er valt een doelgroep met een middeninkomen, zoals starters, gezinnen en zelfstandige ouderen tussen wal en schip, die dit niet kan betalen of geen hypotheek kan krijgen. Wij hebben voor deze doelgroep het BPD Woningfonds, waarbij we zelf uitsluitend 100% energiezuinige, duurzame, nieuwbouwwoningen ontwikkelen en verhuren via dit fonds. De huurprijs van deze woningen ligt gemiddeld tussen de €650 en €1.000 per maand. We zijn daarnaast ook bezig met nieuwe producten zoals huurkoop, zodat deze doelgroep wat kan opbouwen en naar hun woning toe kan groeien. Een ander mooi voorbeeld gericht op deze doelgroep is het project Driehoek Noord. Samen met Explorius en de gemeente Enschede is er een visie ontwikkeld om van dit gebied een mix te maken tussen wonen en werken, voor de starters op de arbeidsmarkt. Een groep die dicht bij de stad en haar voorzieningen wil wonen. Dit project is een mooie toevoeging op wat er dit moment in Enschede wordt aangeboden.
We hebben al een tijd te maken met Corona inmiddels. Wat betekent deze situatie voor jullie werk?
Kantoren zullen waarschijnlijk een andere functie krijgen omdat er minder werkplekken nodig zijn. Naar verwachting zal thuiswerken en op afstand vergaderen gedeeltelijk blijven. Het kantoor fungeert dan meer als ontmoetingsplek. Dit heeft ook wel invloed op woningmarkt en we zullen dit wel terug gaan zien in de marktvraag. Mensen gaan anders kijken naar woonproducten. Zij willen een rustigere plek met meer ruimte om te werken. Er zal nog meer gekeken moeten worden of het aanbod nog blijft passen bij de toekomstige vraag.
Wat betekent de Vastgoedrapportage Twente voor jullie en wat levert het jullie op?
Zelf ben ik nog niet zo lang lid en ik heb nog geen fysieke bijeenkomsten meegemaakt. Wel ontvang ik natuurlijk de vastgoedrapportage. Dit verdient trouwens echt een pluim. Het is altijd een goed onderbouwd verhaal dat niet alleen over de woning- maar ook over de bedrijvenmarkt. Je merkt dat in Twente partijen elkaar vaak goed kennen er veel vertrouwen is met een zekere bescheidenheid en gun factor. Ik zeg wel eens “In Twente klappen we met de handen in de broekzak”. Het netwerk van de Vastgoedrapportage vind ik een mooie mix van coöperaties, ontwikkelaars, gemeenten en bouwers. Als je elkaar tegenkomt heb je daardoor genoeg te delen. Hopelijk kunnen we elkaar snel weer treffen op een bijeenkomst want het netwerken, leren van elkaar en ervaringen uitwisselen is toch wel iets wat we gemist hebben de afgelopen tijd en waar nou juist de kracht ligt van de Vastgoedrapportage Twente.
We ontwikkelen plannen voor de toekomst. We maken geen wijk voor morgen maar voor de komende 50 jaar. Het zou dus zonde zijn als we inspelen op ontwikkelingen die over vijf jaar niet meer interessant zijn. De uitdagingen van dit moment zijn dat je te maken hebt met duurzaamheid en circulariteit een kringloop die op orde moet blijven. Zo min mogelijk afvalstromen creëren, mobiliteit en klimaatadaptatie. Bij dit laatste punt gaat het over zorgen voor waterbuffering en groene ontwikkeling in de stad, deze vraag wordt steeds groter. Een enorme uitdaging waar we tegenaan lopen is dat woningen wel betaalbaar moeten blijven. De vele (duurzame) ambities en ontwikkelingen zijn ontzettend goed. We moeten ervoor waken dat we niet alleen maar dure woningen krijgen. We bedienen dan niet de volledige markt en we vinden juist als gebiedsontwikkelaar dat er voor iedereen woningen beschikbaar moeten zijn.
De woningmarkt staat al een tijd op zijn kop. Er is veel meer vraag dan aanbod, er is krapte ontstaan. Wat betekent dit voor jullie?
Er ligt momenteel een enorm gat tussen sociale huurwoningen en woningen van vier à vijf ton. Dat is wel echt een uitdaging op dit moment. Er valt een doelgroep met een middeninkomen, zoals starters, gezinnen en zelfstandige ouderen tussen wal en schip, die dit niet kan betalen of geen hypotheek kan krijgen. Wij hebben voor deze doelgroep het BPD Woningfonds, waarbij we zelf uitsluitend 100% energiezuinige, duurzame, nieuwbouwwoningen ontwikkelen en verhuren via dit fonds. De huurprijs van deze woningen ligt gemiddeld tussen de €650 en €1.000 per maand. We zijn daarnaast ook bezig met nieuwe producten zoals huurkoop, zodat deze doelgroep wat kan opbouwen en naar hun woning toe kan groeien. Een ander mooi voorbeeld gericht op deze doelgroep is het project Driehoek Noord. Samen met Explorius en de gemeente Enschede is er een visie ontwikkeld om van dit gebied een mix te maken tussen wonen en werken, voor de starters op de arbeidsmarkt. Een groep die dicht bij de stad en haar voorzieningen wil wonen. Dit project is een mooie toevoeging op wat er dit moment in Enschede wordt aangeboden.
We hebben al een tijd te maken met Corona inmiddels. Wat betekent deze situatie voor jullie werk?
Kantoren zullen waarschijnlijk een andere functie krijgen omdat er minder werkplekken nodig zijn. Naar verwachting zal thuiswerken en op afstand vergaderen gedeeltelijk blijven. Het kantoor fungeert dan meer als ontmoetingsplek. Dit heeft ook wel invloed op woningmarkt en we zullen dit wel terug gaan zien in de marktvraag. Mensen gaan anders kijken naar woonproducten. Zij willen een rustigere plek met meer ruimte om te werken. Er zal nog meer gekeken moeten worden of het aanbod nog blijft passen bij de toekomstige vraag.
Wat betekent de Vastgoedrapportage Twente voor jullie en wat levert het jullie op?
Zelf ben ik nog niet zo lang lid en ik heb nog geen fysieke bijeenkomsten meegemaakt. Wel ontvang ik natuurlijk de vastgoedrapportage. Dit verdient trouwens echt een pluim. Het is altijd een goed onderbouwd verhaal dat niet alleen over de woning- maar ook over de bedrijvenmarkt. Je merkt dat in Twente partijen elkaar vaak goed kennen er veel vertrouwen is met een zekere bescheidenheid en gun factor. Ik zeg wel eens “In Twente klappen we met de handen in de broekzak”. Het netwerk van de Vastgoedrapportage vind ik een mooie mix van coöperaties, ontwikkelaars, gemeenten en bouwers. Als je elkaar tegenkomt heb je daardoor genoeg te delen. Hopelijk kunnen we elkaar snel weer treffen op een bijeenkomst want het netwerken, leren van elkaar en ervaringen uitwisselen is toch wel iets wat we gemist hebben de afgelopen tijd en waar nou juist de kracht ligt van de Vastgoedrapportage Twente.